Etapas preliminares de una obras previas a la obra gruesa y posteriores al proceso de licitacion

Las etapas preliminares comprenden todas las obras o actividades a realizar, previas a la construcción de un proyecto, una vez que éste está definido y adjudicado a una empresa constructora.

INTRODUCCIÓN.

La empresa constructora a cargo de un proyecto realiza una serie de actividades o «partidas» previas a la construcción propiamente tal. El propósito de este ítem es indicar cuáles son las actividades anteriores, por medio de un diagrama de flujo, destacando el hecho que no necesariamente se ejecutan en el orden indicado. De igual forma, en la etapa de estudio de propuesta, también realiza ciertas actividades mínimas, las que se entregan sólo a título de orientación, como «Etapa 1».

Etapas.

• Proyecto a construir (revisión o redefinición de las etapas previas).

• Etapa previa a la construcción

-solicitud de permiso de edificación

-visitas a terreno

-contratación de seguros.

• Recepción del terreno

-topografía general.

• Preparación del terreno

-despeje del terreno

-Instalación de faenas.

Solicitud del permiso de edificación y sus trámites.

La solicitud debe hacerse en la Dirección de Obras Municipales respectiva.

Introducción.

Todo el que desee construir un edificio, reconstruir, alterar, reparar, demoler elementos importantes, ejecutar obras menores, variar el destino de un edificio o modificar sus instalaciones, deberá solicitar permiso a la Dirección de Obras Municipales respectiva.

No puede iniciarse obra alguna si no se cuenta con el permiso de edificación. Sin embargo, el Director de Obras puede autorizar, antes que el permiso se conceda y bajo la exclusiva responsabilidad del profesional competente que lo solicite, la ejecución de los siguientes trabajos:

• Demolición de un edificio existente. 

• Excavación para cimientos.

• Colocación de cierros y andamios.

• Preparación de canchas o instalaciones para confección de hormigón. 

• Otros trabajos de naturaleza análoga.

Las obras que se detallan a continuación, si bien no requieren un Permiso de Edificación, por lo general necesitan un Permiso de Obra Menor, especialmente en casos de edificios colectivos de vivienda o oficinas y de locales comerciales:

• Construcciones interiores de carácter ligero.

• Elementos exteriores sobrepuestos que no requieran cimientos.

• Cierros interiores.

• Obras de mantención.

DOCUMENTOS QUE DEBEN PRESENTARSE PARA LA SOLICITUD DEL PERMISO

a) Se deben presentar una serie de documentos resumidos a continuación:

Solicitud firmada por el propietario y proyectista, indicando o adjuntando los siguientes documentos:

• Declaración jurada simple del propietario de ser titular del dominio del predio. 

• Indicar las disposiciones especiales a que se acoge, en su caso, el proyecto.

• Lista de los profesionales competentes que intervienen en los proyectos.

• Señalar si el proyecto consulta, en todo o parte, edificios de uso público.

• Señalar si cuenta con informe favorable de un revisor independiente, y la individualización de éste.

• Consignar si cuenta con anteproyecto aprobado y vigente que haya servido de base para el desarrollo del proyecto, indicando fecha y número de su aprobación.

• Lista de todos los planos que conforman el expediente, debidamente numerados.

• Fotocopia del Certificado de Informaciones Previas, solicitado con anterioridad al permiso en la Dirección de Obras Municipales respectiva, salvo que se indique su fecha y número en la solicitud. En este certificado se entregan antecedentes del número municipal asignado al predio, de la línea oficial, de expropiaciones a que está afecto, del destino permitido y otros.

• Hojas de estadística de la edificación.

• Informe del revisor independiente, cuando corresponda, o del proyectista bajo declaración jurada, en los casos de permisos de construcción de un proyecto referido a una sola vivienda, o a una o más viviendas progresivas o infraestructuras sanitarias.

• Certificado de factibilidad de dación de agua potable y alcantarillado, cuando corresponda, otorgado por el organismo competente.

Planos de arquitectura que deberán contener:

• Ubicación del terreno dentro de la manzana con indicación de las vías y espacios públicos existentes más próximos.

• Emplazamiento de la edificación dentro del predio, con las indicaciones necesarias que permitan verificar el cumplimiento de las disposiciones sobre distanciamientos, líneas oficiales y adosamientos. Se deberán indicar además los accesos peatonales y vehiculares desde la vía pública y los accesos especiales para personas con discapacidad.

• Planta general de todos los pisos, con indicación del destino de los diferentes locales y recintos.

• Elevaciones.

• Cortes principales verticales, y

• Planta de cubiertas.

• Memoria de cálculo de superficies edificadas

• Planos de estructura en duplicado y cálculos de estabilidad de la construcción. Los cálculos de estabilidad son exigidos sólo para construcciones clase "A", "B" y edificios en general donde se reúna público.

• Especificaciones técnicas que incluyan todas las partidas contempladas en el proyecto.

• Plano de cierro definitivo, cuando corresponda.

• Medidas de gestión y control de calidad.

• Libro de obras.

b) El Director de Obras Municipales, antes de conceder el permiso de edificación, podrá ordenar al interesado que efectúe el reconocimiento del subsuelo para determinar la calidad de éste, asimismo, podrá ordenar un informe de riesgo proveniente de áreas colindantes y/o del mismo terreno.

c) Para el caso de edificios industriales y otros especiales, son exigidos documentos complementarios como, por ejemplo, el Cálculo de Carga Combustible o autorizaciones emanadas de los Servicios de Salud.

d) Cuando se trate de obras o instalaciones que requieran la aprobación o intervención de otras reparticiones públicas, será obligación del interesado acompañar la autorización o los certificados de factibilidad de dación del servicio que corresponda, otorgado por la institución competente.

e) Por otra parte, cada Municipalidad tiene un listado singular de exigencias para los documentos que deben presentarse junto con una solicitud de Permiso.

NOTAS.

El proyecto debe ir firmado por las siguientes personas, indicándose en cada caso la calidad en que actúan:

• Propietario.

• El o los proyectistas.

• El Constructor (debe suscribir el proyecto a más tardar antes de dar inicio a la ejecución de la obra).

Los Municipios respectivos cuentan con normativas locales, tales como:

• Permiso especial para instalar grúas torre o máquinas estacionarias en general dentro de la obra.

• Permiso especial para tránsito de vehículos pesados.

• Permiso especial de ocupación y para trabajar en la vía pública.

• Permiso especial para trabajos nocturnos.

• Exigencia de pantallas protectoras en trabajos de fachada.

• Exigencia especial para señalizaciones o demarcaciones y otros.

APROBACIÓN DEL PERMISO.

Una vez que el permiso de edificación es aprobado, previo pago por parte del solicitante de los derechos que procedan, la Dirección de Obras entrega la boleta de permiso junto con un ejemplar del proyecto y de su respectivo legajo de antecedentes timbrados. Estos documentos deben permanecer en la obra durante su ejecución, siendo responsabilidad del Constructor a cargo, mantener además en ésta, el Libro de Obras y el documento en que conste la formulación de las medidas de gestión y control de calidad que se adoptarán durante la construcción de la obra.

El permiso caduca cuando:

• A los tres años de concedido no se han iniciado las obras.

• La obra permanece sin trabajo durante más de 3 años.

TRABAJOS PREVIOS.

El propósito de este ítem es entregar antecedentes mínimos de ciertas partidas indicadas en el diagrama de flujo.

• Visitas a terreno.

• Contratación de seguros.

• Recepción del terreno.

• Topografía general.

• Preparación del terreno.

• Despeje del terreno.

VISITAS A TERRENO.

Las visitas a terreno tienen como objetivo que el profesional a cargo conozca:

• El emplazamiento del terreno.

• Características generales.

• Deslindes, considerando las molestias al vecindario.

• Accesos de acuerdo a las vías que enfrenta, ubicación geográfica, como también la posibilidad de ingreso de camiones.

CONTRATACION DE SEGUROS

Dentro de las etapas previas, es conveniente que el profesional a cargo prevea la necesidad de contratar seguros. Los tipos más corrientes son:

• Seguro de incendio progresivo.

• Seguro de daños contra terceros.

• Seguro de remesas de dinero.

• Seguro de todo riesgo de construcción (permite a la empresa constructora asegurar a su personal, sus equipos y su obra, desde el momento en que comienza la obra hasta que termina).

• Seguro de responsabilidad civil u otros.

RECEPCION DEL TERRENO.

Corresponde a la entrega oficial de un terreno. En este acto el mandante de la obra le entrega al profesional a cargo el emplazamiento del terreno, sus deslindes, la línea oficial y el punto de referencia o cota cero.

TOPOGRAFIA GENERAL.

Una vez tomada la posesión del terreno, el profesional a cargo debe proceder a una verificación de coordenadas en el terreno, de los ejes y vértices más importantes de la obra.

PREPARACION DEL TERRENO.

La preparación del terreno consiste básicamente en realizar el despeje del terreno y la instalación de faenas.

DESPEJE DEL TERRENO.

Consiste en despejar el terreno para obtener una superficie adecuada para los trabajos. Este se realiza a mano o a máquina, dependiendo del estado en que se encuentre el terreno. A título de orientación se entregan rendimientos aproximados.